Los motivos para vender viviendas de segunda mano pueden provenir de varias fuentes: laboral, familiar o personal. Independientemente de las circunstancias que llevaron a la persona a vender la casa, se deben seguir una serie de pasos o procedimientos básicos para afrontar la operación y evitar posibles problemas futuros.
1.- Fijar el precio de la vivienda
Para estimar el precio de la vivienda, es recomendable realizar un análisis ambiental, estudio de mercado y/o valoración profesional. Es importante mantenerse alejado de los rumores de que “la vecina vendió por xx” o “está pidiendo xx”. En muchos casos, el precio de una vivienda no coincide con el precio final de la transacción. Para que la venta surta efecto de manera oportuna, es importante que el precio se ajuste a la demanda del mercado. Aunque parezca sencillo, un experto puede aportar información objetiva sobre la situación del mercado inmobiliario en tu zona.
2.- Dar visibilidad al inmueble
Las fotos y el video son de gran importancia por la forma en qué mostramos la casa al público, este es el primer efecto que tendrá un potencial comprador al realizar una u otra acción: solicitar una visita o cancelar su posible interés. Organizar viviendas para entrevistas y entablar buenas relaciones con la ayuda de consultores y profesionales puede ser la principal herramienta para generar una base de datos de contactos y potenciales compradores que quieran conocer más sobre la vivienda. Algunos agentes inmobiliarios, como Q Real Estate, brindan servicios profesionales gratuitos para aumentar la visibilidad y atraer la atención. Se recomienda tomar una gran cantidad de fotos, no menos de 30-50.
Proporcionar otra información gráfica (planos o infografías) es un beneficio que los compradores ciertamente pueden apreciar.
3.- Documentación requerida para la venta de la vivienda
Es importante tener preparada o al menos, organizada y accesible, la documentación relativa a la vivienda antes de materializar la operación:
- Escritura de compraventa
- Ultimo recibo del IBI
- Prueba de estar libre de cargas o pagos en la comunidad de propietarios y, en algunos casos, los estatutos de la misma.
- Certificado de deuda pendiente, especialmente en caso de préstamos hipotecarios, que deberán ser cancelados antes de la firma del contrato o bien, gestionados a través de subrogación en caso de que todas las partes estén en sintonía.
- Deberán aportar información sobre las cargas de la vivienda, además de la hipoteca, tales como las relacionadas con usufructos, condiciones resolutorias u otras cargas. Es posible que sea necesario asesoramiento jurídico para resolver adecuadamente los posibles problemas/procedimientos que conlleven estas gestiones antes de la cita ante el notario.
- Tramitación, obtención y registro del certificado de eficiencia energética a través de un técnico específico en la materia. Algunos grupos inmobiliarios, como Quorum, se responsabilizan de la gestión para facilitar el proceso al vendedor.
- Puede ser requerida, en determinados casos, la cédula de habitabilidad o el certificado de aptitud en el caso de que el edificio haya sido obligado a pasar la Inspección Tecnica de Edificios.
- Nota simple emitida por el registro de la propiedad, a los que deberás facilitar algunos datos como los datos registrales de la finca, el IDUFIR, la titularidad o alguna otra información como la localización.
En el caso de viviendas heredadas los trámites pueden ser aún más complejos y serán requeridos otros documentos como la aceptación de la herencia ante notario, el pago de la plusvalía o de los impuestos municipales correspondientes, el impuesto de sucesiones o la inscripción de la propiedad en el registro con el fin de que el titular de la vivienda corresponda con el actual vendedor o vendedores.
Asimismo, muchos compradores de viviendas estarán interesados en conocer otros datos relativos a los gastos habituales de la vivienda, tales como la cuota de la comunidad, los impuestos municipales relacionados con la recogida de basuras, el importe de la cuota de comunidad, etcétera.
4.- Gestión de las consultas y las visitas
La rapidez en contestar, la disponibilidad horaria, la facilidad de contactarte son aspectos de importancia para un posible comprador.
5.- Negociación el precio de venta
Aunque hayas trabajado en profundidad el punto 1, esto es, la definición del precio del venta es posible que un cliente realice oferta por debajo de éste. Tener pensado desde inicio hasta dónde podemos llegar y tener habilidades para contraofertar o negociar pueden ayudar a la hora de cerrar una venta.
6.- Formalización del proceso de venta
Llegados al consenso y ante un acuerdo definitivo sobre el precio y los detalles de la compraventa- aunque no es un trámite obligatorio-, es recomendable firmar un contrato de arras donde queden plasmados los términos de acuerdo, los plazos y otras cláusulas que sean de interés para proteger los intereses de ambas partes.
7.- Firma ante el notario de la Escritura Publica y entrega de llaves
Es importante hacer saber que en la caso de un domicilio familiar cuya propiedad es solo de uno de los miembros de la pareja, deben acudir ambos, con el fin de que aquél que no es propietario consienta el procedimiento.